根据泰国政府住房银行房地产信息中心（REIC）于11月23日发布的数据，截至2025年9月30日，泰国60岁及以上老年人口规模已达1399万，在全国总人口中占比突破21.3%。根据预测，到2031年，泰国将迈入“超级老龄社会”阶段，届时老年人口比例将超过28%。

 

该中心代理主任希提蓬指出，养老住宅的开发已超越一般市场趋势，成为关乎国家社会结构的重要任务。此类需求独立于经济周期波动，呈现持续刚性增长态势。2025年统计显示，全国养老住宅项目总数达1040个，较上年增长4.4%；但总房间数降至33,149间，同比下降6.3%。从结构来看：

• 护理型养老院项目944个，增长4.4%，房间数17,349个，大幅减少25.7%

• 高端养老公寓项目96个，增长4.3%，房间数15,800个，显著增长31.7%

当年新启动项目数量出现明显收缩，全年新增45个，同比下降62.8%；新增房间965间，降幅达66.1%。具体表现为：

• 护理型养老院新项目44个，减少61.4%，新增房间910间

• 高端养老公寓新项目仅1个，骤降85.7%，新增房间55间

值得注意的是，护理型养老院市场需求旺盛，入住率持续保持在81%的高位。从租金区间分析，月租1-3万泰铢 segment 占据总供给量的91%，成为市场主力且呈现供不应求态势。其中，月租1-2万泰铢区间最具投资价值，因其市场规模最大、入住率最高、供给持续减少且最受普通消费者青睐。月租10万泰铢以上的豪华型项目虽存在需求，但必须配套医院级专业服务标准。

销售市场表现强劲，2025年可售养老住宅单位8235套，同比增长51.9%；实际成交6753套，激增69.1%，印证市场需求真实存在。价格分析显示：

• 300万泰铢以内 segment 规模最大、增速最快，最适合中等收入长者

• 300-750万泰铢区间利润空间更优，客户更注重服务品质

• 750-2000万泰铢属小众高端市场，依赖外国买家且需配套五星级医疗养生服务，运营风险较高

租赁市场增速显著超越销售市场，整体租赁率高达82%。2025年可租单位7565套，增长15%；实际租出7118套，增长25.8%。市场出现“先租后买”和“只租不买”新趋势，主要源于长者不愿资产被捆绑、希望试住体验以及子女负担考量等因素。近两年租赁市场年均增幅达8-15%，整体入住率维持在94%的高位，其中月租1-3万泰铢单位最受市场欢迎。相比普通住宅，配备24小时专业护理和丰富康乐活动的“养老社区”项目更获消费者青睐。